אנשים רבים פונים להשקיע בנכסי נדל"ן בחו"ל עקב ההון העצמי הנמוך הדרוש (באופן יחסי), והתשואה הגבוהה לעומת המקבילה הישראלית. עם זאת ישנם גורמים רבים להתחשב בהם כאשר אנו משקיעים בנכסי נדל"ן בחו"ל, ובמאמר זה אנו נתייחס להיבטי המס אותם יש לקחת בחשבון לפני שמחליטים להשקיע בארה"ב.
דבר ראשון – מי בעל הבית?
אמנת המס בין ישראל וארה"ב קובעת כי זכות המיסוי הראשונה מגיעה למדינה בה נמצא הנכס עצמו, והזכות השיורית מגיעה למדינה בה המשקיע מחזיק אזרחות. לענייננו, במידה ואתם משקיעים בנכס נדל"ני בארה"ב, אתם מחויבים לשלם מיסים לארה"ב, ורק לאחר מכן למדינת ישראל, כמובן בניכוי המס ששילמתם כבר לארה"ב.
מס פדרלי
מס פדרלי הינו המקבילה של מס ההכנסה הישראלי, ובנוסף הוא קובע את הבסיס לחישובי המס האחרים כגון מס עירוני או מס מדינתי. בארה"ב מנגנון המיסים מחולק לפי המדרגות הבאות:
| רווח | אחוז המס |
| עד 9,525$ | 10% |
| בין 9,526$ ל-38,700% | 12% |
| בין 38,701$ ל-82,500% | 22% |
| בין 82,501$ ל-157,500$ | 24% |
| בין 157,501$ ל-200,000$ | 32% |
| בין 200,001 ל-500,000$ | 35% |
| מעל 500,000$ | 37$ |
מס מדינתי
בנוסף למס הפדרלי, ישנן מדינות בהן אתם מחויבים לשלם מס נוסף למדינה בה נמצא הנכס שלכם. מס זה קיים בכל המדינות בארצות הברית מלבד שבע, ושיעורו מגיע עד ל-12% מהרווח השנתי.
מס עירוני
ישנן ערים אשר מחייבות את תושביהן במס נוסף על שני המיסים הקודמים. מס זה על פי רוב אינו משמעותי, אולם הוא נאכף בקפידה. חשוב לזכור כי המס העירוני והמס המדינתי מחושבים כהוצאה במס הפדרלי, כך שהם מקטינים את הרווח עליו אתם מתחייבים במס הפדרלי.
דו"ח מס בארה"ב
בכדי לעודד משקיעים זרים לדווח על רווחיהם לרשויות בארה"ב, מסווגת המדינה את כל המשקיעים הזרים כ-FDAP, ומחייבת אותם במס בהיקף של 30% מהכנסותיהם ברוטו. על מנת לצמצם את היטל המס, על המשקיעים הזרים למלא דו"ח מס וכך הם זכאים לניכוי ההוצאות מחישוב ההכנסה ולירידה בהיטל המס.
מס רווח
בנוסף למיסים השוטפים, ממשלת ארה"ב גובה מס על עסקת מכירת הנכס, הקרוי "מס רווח". מכיוון שהמדינה מעוניינת לעודד השקעות לטווח הארוך היא בעצם "מענישה" את מי שמוכר את הנכס תוך זמן קצר, ומטילה עליו מס גבוה יותר. עקב כך, ניתן לחלק את רמת מס הרווח לשני מצבים: הנכס נרכש לפני פחות משנה, או שהנכס נרכש לפני למעלה משנה.
על מכירה של נכס לאחר פחות משנה מחיובים לשלם את המס הפדרלי על פי המדרגות שצוינו לעיל, ואילו כאשר הנכס נמכר לאחר למעלה משנה העסקה מחויבת במס של בין 0% ל-20% (תלוי בגובה ההכנסה). עם זאת, יש לדעת כי במדינת ישראל מס הרווח הינו קבוע ועומד על 25%, ולכן בכל מקרה יש לדווח על רווחי העסקה לרשויות בישראל על מנת שיגבו את חלקן.
סיכום
נגענו כאן על קצה המזלג בהיבטי המס של השקעות נדל"ן בארה"ב, וניתן עוד להרחיב על כך רבות. כדאי לבצע את התהליך בליווי של גוף מוסמך המתמצא בנבכי המיסים האמריקאים, ויבטיח כי השקעתכם תניב לכם את הרווח אותו אתם מחפשים. להשקעה חכמה בארה"ב לחצו כאן
