מאמר בנושא מיסוי מקרקעין:
מיסוי מקרקעין הינו נושא מסובך ביותר. במאמר זה ננסה לתת לכם מבט כללי על נושא זה תוך סקירה של סוגי המיסים השונים ודרך חישובם. אך עם זאת אנו ממליצים לאדם שאינו מתמצא בעניין הנ"ל להיעזר בעורך דין בקי ומנוסה. מאמר זה עשוי להועיל לכם אם תרצו לנתח כדאיות של עסקה מסוימת בשלביה המוקדמים, ואף בהבנת התהליכים המתרחשים תוך כדי העסקה. כדאי לדעת.
זהו מס החל על אדם שמוכר נכס. מס זה מוטל על הרווח שמתקבל כתוצאה מההפרש בין המחיר בו נרכש הנכס לבין מחיר מכירתו.
בנוסף למחיר הרכישה הראשוני, מתווספות גם הוצאות ששולמו לצורך מכירת הנכס כמו דמי תיווך, דמי שמאות וכדו', וגם הוצאות שהוצאו לצורך השבחתו של הנכס, כגון הרחבות, שיפוצים וכדו'.
עד לתאריך 07/11/01, שיעור מס השבח שהיה מוטל במכירת נכס ע"י חברה היה 35% מכלל הסכום החייב, ואילו במכירה על ידי יחיד בסך 50%.
החל מתאריך זה, השתנה שיעור מס השבח וירד ל25% על כל מכירה, ללא הבדל בין יחיד לחברה כך שעל כל מכירת נכס שנרכש לאחר יום זה חל שיעור מס בסך 25% בלבד.
לגבי נכסים שנרכשו לפני 07/11/01 אבל נמכרים לאחר תאריך זה, ההפחתה במס הינה יחסית כך שעל השבח שנצבר החל מיום זה חל השיעור המופחת, לעומת חישוב השבחת הנכס לפני שנת 2001 שתחויב במס לפי השיעורים הישנים.
זהו מס החל על כל אדם או תאגיד כלשהו שרוכש דירה או כל זכות אחרת במקרקעין.
שיעורו של מס זה נחלק באופן כללי לשלושה סוגי עסקאות ומשתנה בין הסוגים השונים:
- דירת מגורים יחידה- אדם הרוכש דירת מגורים שהינה דירתו היחידה. במקרה מסוג זה שיעור המס שיחול על הרוכש הינו מדורג כאשר השיעור ההתחלתי הינו 0%, לאחר מכן 3.5% ולבסוף 5%.
- דירת מגורים נוספת- אדם הרוכש דירת מגורים נוספת, לא ייהנה מהמס המופחת של 0% על הסכום הראשוני כמו ברכישת דירה יחידה, אלא רק ממדרגת המס השנייה של 3.5%, כך שלמעשה הרוכש משלם מס כבר מתחילת התשלום, אך במדרגה נמוכה יחסית. המיסוי הנמוך יחסית מוגבל עד לתקרה מסוימת העומדת כיום על סך 1,524,770₪ ולאחריה יתחייב בתשלום מס רכישה רגיל של 5%. אך עם זאת, במידה ורוכש הדירה ימכור את דירתו הראשונה תוך 12 או 24 חודשים, ייהנה הרוכש משיעור מס רגיל, כמו כל אדם שרוכש דירה ראשונה.
- רכישת קרקע או מבנה שאינם דירת מגורים- אדם הרוכש מקרקעין או מבנה כלשהו כמו מחסן, משרד וכדו' או אפילו דירה בשלבי בנייה שמיועדת למגורים, לא יזכה בשיעורי מס מופחתים וישלם מס רגיל של 5% כבר מההתחלה.
חשוב להדגיש שמדרגות המס עצמם - 0%-3.5-5% נשארות קבועות אך הסכומים הרלוונטיים למדרגות משתנים מדי 3 חודשים בהתאם למדד שירותי הדיור, לרוב כלפי מעלה.
היטל ההשבחה הוא סוג של מס המוטל על המקרקעין או על אדם החוכר לדורות, ע"י הועדה המקומית בעקבות אישור תכנית שגרמה לעליית שווי הנכס ומטרתו היא לממן את תקציב הרשויות והועדות המקומיות. חובת תשלום ההיטל מוטלת על בעל הנכס שהושבח. מס זה אינו נכלל באופן רשמי ברשימת מיסי המקרקעין הרגילים.
המצבים בהם החוק מחייב לשלם את היטל ההשבחה:
- אישור תכניות המיטיבות עם בעל המקרקעין ע"י הועדה המקומית כגון אישור לבניית קומה נוספת.
- הקלות באישורי בניה
- "התרת שימוש חורג"-היתר לשדרוג נכס מסוים ממגורים לתעשייה או להפך, באופן המשביח את ערך הנכס.
שיעור המס של ההיטל נגזר באופן ישיר מההשבחה שהיא עלייה בערכו. ההשבחה היא ההפרש בין שוויו של הנכס לפני שאושרה התוכנית שהתבקשה לבין שוויו החדש. לצורך קביעת היטל ההשבחה נחלק סכום ההשבחה לחצי. מחצית נשארת אצל בעל הנכס והמחצית השנייה, שהיא היטל ההשבחה ניתנת לטובת המדינה.
שווי ההשבחה נקבע על פי דעת השמאי של הועדה המקומית כאשר שיעור התייקרות הנכס לאחר אישור התכנית או התרת השימוש החורג הם הנתונים הבסיסיים העומדים ביסוד החישוב.
אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם כלשהו.
