בנדל"ן מסחרי או נדל"ן עסקי נכללים כל סוגי הנדל"ן שאינם מיועדים למגורים לדוגמא חנות, מבנה תעשייה, מגרשים, משרד, מחסן לוגיסטי, מלונות ואף תחנות דלק. בשונה מעסקאות בנדל"ן המיועד למגורים עסקאות בתחום המסחרי נחשבות למורכבות יותר, אך במידה ומתבצעת עסקה מוצלחת היא יכולה להניב תשואה גבוה מזו של מגורים.
במאמר זה נלמד מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא מסחרית ומה עלינו להביא בחשבון בכל הנוגע למס רכישה בנדל"ן עסקי ומסחרי.
מה חשוב לדעת בנוגע לתשואות בנדל"ן עסקי?
לרוב, תשואות נדל"ן עסקי הן גבוהות יותר מנדל"ן המיועד למגורים, לדוגמא: תשואה טובה בנדל"ן מגורים נחשבת כאחת היכולה להניב בין 3%-4% תשואה לשנה. בנדל"ן עסקי תשואה טובה נחשבת כאחת היכולה להניב כ 8% אחוז בשנה ואף לאמיר ל 10%.
בעלי מגרשים לוגיסטיים למכירה מכרו את נכסיהם אחרי מספר שנים והצליחו להרוויח הרבה יותר מהמחיר אותו שילמו על נכסיהם. גם מגרשים לוגיסטיים להשכרה יכולים להוות פוטנציאל לתשואה גבוה.
אז מה הם ארבעת הדברים החשובים לפני עשיית עסקת נדל"ן מסחרי?
- סוגיות משפטיות– לפני רכישת נכס תמיד חשוב לבדוק את הזכויות והחובות המשפטיות החלות על הנכס הזה. עליכם לבדוק את הבעלויות או החכירה על הנכס, והאם נדרש תשלום לרשות מקרקעי ישראל. חשוב לבדוק מה מוגדר השימוש של הנכס, כך תוכלו למצות באופן מלא את פוטנציאל הנכס שלכם והאם ניתן להסב אותו לשימוש אחר או נוסף מעבר לשימושו בעת הקנייה, וכך אולי להפוך אותו לנכס מניב יותר.
- סוגיות תכנוניות– סביבת הנכס מאוד חשובה ומשפיעה על האופן שזה יכול להשליך על הנכס שלכם, יש לבחון את התב"עות החלות על השטח בו הוא נמצא ולראות איך התכנון העתידי יכול להשפיע עליו ועל התשואות שאתם יכולים להניב ממנו. נגישות לנכס היא חשובה לא פחות ומיקום תחבורה ציבורית בסמיכות לנכס יכולה למנף את התשואה עליו. השבחה תכנונית בודקת את הפוטנציאל של הנכס אל מול התב"ע והוועדה המקומית לתכנון ובנייה באזור והיחס אל הנכס.
- התכנות כלכלית– על מנת לדעת האם משתלם לכם בכלל לרכוש את הנכס עליכם לבצע בדיקת תשואת הנכס, הבדיקה הזו מאפשר לדעת באופן די בסיסי לחשב את תשואת הנכס שלכם בהתאם למחיר בו תרכשו אותו. כמובן שגם השבחתו של הנכס תגדיל את תשואתו ככל וצריך ושפץ אותו ואת תשתיותיו ולהפוך אותו למושך יותר, אך חשוב לבדוק האם השקעה זו משתלמת.
- מיסים והיטלים– כאשר רוכשים נכס מסחרי שאינו כחלק ממסגרת חברה בע"מ ישנם מיסי רכישה של 5% ומע"מ 17% ומס הכנסה שיילקח מההכנסות אשר הנכס מניב. במידה ואתם רוכשים ת הכנס כחלק מחברה בע"מ תשלמו מס חברות של 25% בנוסף לעלויות הקמת חברה.
