חוקי מיסוי מקרקעין בהשקעה בחו"ל

שיקולי מס רלוונטיים לכל סוג של השקעה בחו"ל, בעיקר אם מדובר על נכסי נדל"ן שמטרתם להפיק תשואה גבוהה. במאמר הבא נציג את עיקרי חוקי המיסוי ונסביר איך הם משפיעים גם על יזמים או אנשים פרטיים בישראל.

 

השקעה בחו"ל היא כבר מזמן לא פריבילגיה ששמורה רק לבעלי הון וטייקונים. כיום כמעט כל מי שיש לו סכום כסף פנוי להשקעה יכול לעשות את זה גם מעבר לים, עם תשואה משמעותית במטבע זר ואטרקטיבי. עם זאת, הדבר הנכון הוא לבדוק כל מקרה לגופו ולא לשכוח להביא בחשבון גם את המשמעות של חוקי מיסוי מקרקעין בהשקעה בחו"ל.

כמו כן, צריך לקחת בחשבון שהמיסוי חל על כל שלבי החזקת הנכס: החל ממס רכישה בעת הקנייה, דרך מס רווחי הון בעת יצירת התשואה ועד מיסי חברות, חלוקת דיבידנדים ומס יסף. לכן, הכלל הוא שעל מקרקעין ממסים קודם במדינה שבה הנכס נמצא – עם מיסוי נמוך שאמור להוות תמריץ עבור עידוד משקיעים. מהבחינה הזו, השקעות נדל"ן במדינות זרות הן יתרון גדול.

 

עדיפות למדינות המפותחות

חשוב לזכור שיש הבדל בין חוקי מיסוי מקרקעין בהשקעה בחו"ל במדינות שונות. באופן עקרוני, חוקי המיסוי הכי פשוטים ונגישים במדינות מפותחות כגון גרמניה, אנגליה וארצות הברית. במקביל, אפשר לברר על חוקי מיסוי רלוונטיים במדינות שבהן התשואה מאוד גבוהה – כמו למשל פורטוגל או יוון. אז כאשר חוקי מיסוי נוחים פוגשים תשואה גבוהה, המשמעות היא עסקה משתלמת.

 

האם עדיף להשקיע כאדם פרטי או כחברה?

סוגיה לא פחות מעניינת סביב הנושא של השקעות נדלן בחול היא הגוף המשקיע. אפשרות אחת היא לרכוש את הנכס באופן עצמאי וכאדם פרטי, כדי לשלם מס הכנסה ומע"מ לפי אמנות המס בין המדינה הרלוונטית לבין ישראל. אפשרות אחרת היא להתאגד כקבוצה או כקרן, כדי להשיג עוד מימון ועל מנת לקצר תהליכים. מנגד, יש גם אפשרות להתאגד במסגרת חברה ולשלם מס חברות בלבד.

השאלה מה עדיף תלויה במדינה ובחוקי המס הרלוונטיים עבורה. מס החברות בפורטוגל למשל דומה למס על יחידים ועומד על 30%, בעוד ביוון מס החברות הוא 24% ומס ההכנסה על יחידים הוא פרוגרסיבי ולפי מדרגות. לשם השוואה, בספרד יש גם כן מס חברות של 25% אבל הוראת שעה מסוימת קובעת שניתן להשקיע בתנאים מסוימים ולשלם רק 15%.

 

בדיקה כללית של אמנות מס

המס משתנה כאמור בין מדינה למדינה ומייצג נושא מורכב גם כי הוא יכול להפוך השקעה לא אטרקטיבית לכאורה – לנכס נדל"ן שמפיק תשואה בטווח הקצר והארוך. בשביל לדעת דברים כאלה מראש, כדאי לבדוק באיזה מדינה ניתן להשקיע באופן פרטי, באיזה מדינה אפשר להשקיע רק כחברה רשומה ואיפה בכלל אין או יש אמנות מס מול ישראל.

 

נדל"ן